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恒大的工抵房可以买？！最高法：以冲抵工程款的方式购买的房屋可排除强制执行！
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来源：裁判文书网、住建法律综合整理
导读：近期恒大以及很多开发商的楼盘因拖欠工程款被法院依法查封，很多施工方在催讨工程款无果的情况下，接受以冲抵工程款的方式以很低的价格购买了该房地产的楼盘，那么法院是否能够执行该房屋，购买工抵房的业主有何保障？请看最高院判例：
裁判要旨：施工方以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现其就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权。工程款债权优先于所涉普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用执行异议和复议规定第二十八条，故本案施工方就案涉房屋享有的权利可排除该债权人的强制执行。
全文：
基本信息
案由：申请执行人执行异议之诉案号：（2020）最高法民再352号审理法院：最高人民法院案件类型：民事文书类型：判决书裁判日期：2020-12-23审理程序：再审数据来源：普通案例
当事人信息
审理经过
原告诉称
建机工程公司再审请求:(1)撤销成都市中级人民法院(2018)川01民初3248号民事判决及四川省高级人民法院(2019)川民终1009号民事判决;(2)驳回紫杰投资公司的诉讼请求;(3)本案一审、二审诉讼费由紫杰投资公司承担。主要事实和理由如下:(一)二审中,建机工程公司提交了案涉13套抵偿房屋中37栋3单元6层12号、40栋1单元6层12号房屋的《商品房现售合同信息摘要》,二审法院未对该证据组织当事人质证,亦未对该证据作出认定。(二)建机工程公司基于大邑银都公司拖欠工程款,并在自身享有工程价款优先受偿权的基础上,与大邑银都公司签订以案涉13套房屋折价抵偿工程款的《协议书》及《商品房买卖合同》,建机工程公司对案涉13套房屋享有物权期待权,系案涉房屋的真实买受人。虽然《协议书》签订之初建机工程公司为避免双重纳税,未直接办理案涉房屋的不动产登记,但大邑银都公司出具的《情况说明》及《关于我司为四川省建筑机械化工程有限公司抵偿房屋办理过户登记有关情况的说明》足以证明本案系因大邑银都公司清税原因未能给建机工程公司办理案涉房屋的不动产登记。(三)建机工程公司在享有工程价款优先受偿权的基础上,与大邑银都公司达成以案涉13套房屋折价抵偿工程价款的协议,建机工程公司的工程价款优先受偿权已经演变为对案涉房屋的物权期待权,根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定,建机工程公司有权与大邑银都公司协商将案涉房屋予以折价抵偿,而不必通过拍卖受偿。(四)建机工程公司的工程价款优先受偿权已通过房屋折价的方式实现,其就案涉折价抵偿房屋享有实体权利,该实体权利足以排除人民法院的强制执行。
被告辩称
前审经过
一审法院认定:案涉l3套房屋是大邑银都公司开发的位于四川省大邑县晋原镇大邑大道458号“邑都上城”楼盘的商品房。建机工程公司是“邑都上城”楼盘二期、三期土建、水电安装工程的施工人。因大邑银都公司拖欠建机工程公司工程款6830778元,双方于2013年7月11日签订《协议书》,约定大邑银都公司以包括案涉13套房屋在内的15套房屋共2819.53平方米作价7330778元抵偿欠付工程款,房款超出的500000元由建机工程公司支付给大邑银都公司,建机工程公司可以将抵偿的房屋出售,大邑银都公司配合购房人办理权属证书;双方在《协议书》中还约定了其他事项;《协议书》附表明确了15套房屋的房号、面积和价格等事项。协议签订后,大邑银都公司将抵债15套房屋的钥匙交给建机工程公司。除抵偿协议中约定的价值526344元的l7栋3单元6层l2号房屋外,2016年4月28日,建机工程公司与大邑银都公司签订了十四份《商品房买卖合同》,约定建机工程公司购买《协议书》附表中约定的其他l4套房屋,房屋价款与《协议书》附表约定一致。17栋3单元6层12号房屋由大邑银都公司自行出卖,所得价款由大邑银都公司收取充抵协议书约定的500000元。《商品房买卖合同》签订后,其中37栋3单元6层l2号和40栋1单元6层l2号房屋的买卖合同在登记机关进行了合同备案。2016年4月29日,大邑银都公司开具了14份《商品房买卖合同》约定房屋的销售不动产统一发票。
紫杰投资公司在与宁波银都公司、大邑银都公司、孙建生、徐兰珍、孙乐添、马开纳等借款合同纠纷一案中申请诉讼财产保全,成都市中级人民法院于2018年5月21日作出160号裁定,对包括案涉13套房屋在内的房产、股权等财产在30760000元范围内予以查封,目前借款合同纠纷案件在审理过程中。2018年7月23日,建机工程公司对160号裁定中的案涉l3套房屋提出执行异议,成都市中级人民法院审查后认为建机工程公司的异议成立,于2018年8月20日作出804号裁定,裁定中止对案涉13套房屋的执行。紫杰投资公司不服裁定,提起本案诉讼。
前审经过
一审法院判决: “准许执行位于四川省大邑县晋原镇大邑大道458号17栋1单元6层11号、l7栋l单元6层l2号、l7栋2单元6层ll号、17栋2单元6层12号、l7栋3单元6层ll号、22栋1单元6层9号、22栋1单元6层10号、22栋2单元6层l0号、22栋3单元6层9号、22栋3单元6层l0号、22栋4单元6层9号、22栋4单元6层10号、40栋1单元6层12号房屋。“案件受理费55807.24元,由四川省建筑机械化工程公司负担。”
建机工程公司上诉请求:(1)撤销一审判决,依法改判驳回紫杰投资公司的诉讼请求;(2)本案一、二审诉讼费用由紫杰投资公司承担。
二审法院认定的事实与一审一致。
二审法院认为，建机工程公司排除执行的主张不能成立,理由如下: 首先,本案不能参照执行异议和复议规定第二十八条的规定进行处理。对于申请执行人执行异议之诉案件,案涉房屋应否继续执行、案外人对不动产的权利能否阻却执行,应参照法律、司法解释关于执行程序的有关规定加以判断。从执行异议和复议规定第二十八条规范的目的来看,该条意欲保护的权益,均是真实的买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权,保护的是真实不动产买受人对该不动产享有的物权期待权。而本案中,建机工程公司和大邑银都公司签订的《协议书》第四条和第五条约定:“物管费用从乙方将房屋转让给第三方后才计收,并由第三方向物管缴纳;第三方购房后甲方无条件给予配合办理权属证,并各自承担相应的费用”。建机工程公司和大邑银都公司签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款物业管理企业按照第一种方式收取物业服务费中也未对物业服务费收取的时间进行约定。《商品房买卖合同》签订后至本案起诉前,建机工程公司也未缴纳各种契税和物业管理费。由此可见,建机工程公司的根本目的是处置抵偿的房屋以实现其工程款债权,其本意并非购买案涉房屋,与前述法律规定的保护对象范围不相符,故本案不能参照执行异议和复议规定第二十八条的规定进行处理。
其次,建机工程公司关于建设工程价款优先受偿权可排除执行的主张不能成立。案外人执行异议之诉的标的是案外人是否有权请求排除对执行标的采取的强制措施,这一诉讼标的的基础是案外人与被执行人谁对该执行标的享有实体权利。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定,足以排除强制执行的权益范围,应当为所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。建设工程价款优先受偿权来源于《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,即“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。按照该条规定,建设工程价款优先受偿权是承包人就建设工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利,这种优先权仅是债权实现的顺位优先权利,而非所有权等实体权利,不能阻止执行标的的转让、交付,不属于“足以排除强制执行”的民事权益。而本案建机工程公司与大邑银都公司选择直接用房屋抵偿来偿还建机工程公司的工程款,这种方式也与法律规定的建设工程价款优先受偿权行使的方式不符。因此,建机工程公司关于可基于建设工程价款优先受偿权排除本案执行的理由不能成立。
综上,建机工程公司的上诉请求不成立,判决:“驳回上诉,维持原判。”
2020年11月6日,本院组织各方当事人召开庭前会议,建机工程公司,紫杰投资公司参加会议,并就本案争议的问题进行了充分协商,达成争点协议。本案的诉讼争点是:(1)建机工程公司是否在法定六个月期限内向大邑银都公司就案涉建设工程价款主张了工程价款优先受偿权;(2)建机工程公司与大邑银都公司签订的以房抵债《协议书》是否属于实现建设工程价款优先受偿权的方式;(3)建机工程公司与大邑银都公司于2013年7月11日签订的案涉《协议书》是否能排除紫杰投资公司的强制执行。除上列协议争点外,到会当事人对原审判决认定的事实和适用的法律不持异议。
本院查明，到会当事人的上述诉讼行为合法有效,本院予以确认。
本院认为
一、建机工程公司在法定期限内向大邑银都公司就案涉建设工程价款主张了工程价款优先受偿权。 建机工程公司再审中提交了第一组证据:《协议书》《工程造价结算书》《竣工验收报告》。拟证明:(1)2006年5月31日,建机工程公司与大邑银都公司签订协议书,约定由建机工程公司承包邑都上城二期的土建施工水电安装工程。(2)建机工程公司按约施工后,双方于2009年4月25日办理了邑都上城二期A1B1区工程竣工验收,2009年9月29日对上述工程办理了结算。第二组证据:《建设工程施工合同》《补充协议》《竣工验收报告》《工程造价结算书》。拟证明:(1)2009年9月2日建机工程公司与大邑银都公司签订建设工程施工合同,约定由建机工程公司承包邑都上城三期A-2区工程的土建、水电及装饰工程。(2)2009年12月15日建机工程公司与大邑银都公司签订了补充协议,约定由建机工程公司承包邑都上城三期B-2区工程的土建、水电及装饰工程。(3)2011年1月8日、2011年2月28日建机工程公司与大邑银都公司分别办理了邑都上城二期A2、B2区工程的竣工验收。(4)建机工程公司按约施工后,2011年3月28日,双方办理了邑都上城三期A2、B2区工程的结算。第三组证据:2020年9月4日向最高院出具的《关于我司向大邑银都房地产开发有限公司交付工程有关情况的说明》。拟证明:(1)2009年4月25日建机工程公司向大邑银都公司交付了邑都上城二期工程。(2)2011年1月8日省建机公司向大邑银都公司交付了邑都上城三期A2区工程。(3)2011年3月28日建机工程公司向大邑银都公司交付了邑都上城三期B2区工程。第四组证据:《询问笔录》、四川省大邑县人民法院(2020)川0129破申3号民事裁定书。拟证明:上述两份证据中载明的200户左右房屋未过户,原因与大邑银都公司在本案一审中出具的情况说明以及二审中出具的《四川省建筑机械化工程有限公司抵偿房屋办理过户登记有关情况的说明》,以及大邑银都公司在一审、二审庭审中关于未能过户的原因说法是相一致的。 紫杰投资公司质证称:对第一组证据、第二组证据的真实性、合法性无异议,对关联性有异议;《建设工程造价结算书》的出具时间是2011年3月28日,证明建机工程公司超过了六个月的优先权行使期限。对第三组证据的真实性、合法性不予认可。对第四组证据大邑法院《询问笔录》的真实性、合法性无异议,对证明内容与关联性有异议。 本院认定: 2006年5月31日,大邑银都公司(发包人)与建机工程公司(承包人)签订《协议书》,约定由建机工程公司承包大邑银都公司位于大邑县晋原镇斜江村的“大邑‘邑都上城’二期工程”,工程内容为:土建及安装工程、总平工程(绿化除外)建筑面积约12万平方米,合同价款7200万元。还对工程承保范围、合同工期、组成合同文件等作了约定 2009年4月25日,大邑银都公司、建机工程公司以及勘查单位、设计单位、监理单位等五方主体分别对邑都上城二期工程2-1#楼、2-2#楼、2-3#楼、2-4#楼、2-5#楼、2-6#楼、2-7#楼、2-8#楼、2-9#楼作出9份《竣工验收报告》,质量验收均为合格 2009年9月29日,大邑银都公司与建机工程公司签订《建设工程造价结算书》,对“大邑‘邑都上城’二期工程B1区(13#-14#、11#-12#、21#-22#、26#-27#楼)”进行结算,工程造价为30498538.22元。同日,大邑银都公司与建机工程公司签订《建设工程造价结算书》,对“大邑‘邑都上城’二期工程A1区(1#-9#楼)部分进行结算,工程造价为34468223.65元 2009年9月2日,大邑银都公司与建机工程公司签订《建设工程施工合同》,大邑银都公司将其位于大邑县大邑大道458#的“邑都上城”住宅小区三期A-2工程承包给建机工程公司,工程内容为“施工图内的土建、安装、装饰”。还对承包范围、工期、质量标准、价款等进行了约定。 2011年1月8日,大邑银都公司、建机工程公司以及勘查单位、设计单位、监理单位等五方主体分别对邑都上城二期工程2-10#楼、2-19#楼、2-20#楼、2-25#楼作出4份《竣工验收报告》,质量验收均为合格。2011年2月28日,大邑银都公司、建机工程公司以及勘查单位、设计单位、监理单位等五方主体分别对邑都上城二期工程2-15#楼(29#楼)、2-16#楼(30#楼)、2-28#楼(38#楼)、2-30#楼(40#楼)、2-17#楼(31#楼)、2-18#楼(32#楼)、2-31#楼(42#楼)作出7份《竣工验收报告》,质量验收均为合格。 2011年3月28日,大邑银都公司与建机工程公司签订《建设工程造价结算书》载明:“工程名称:邑都上城二期A2、B2区工程。工程规模:56301.47㎡。工程造价:61692938.71元。” 本院认为,承包人享有的建设工程价款优先受偿权系法定权利,承包人行使优先受偿权的形式包括且不限于通知、协商、诉讼、仲裁等方式,承包人在除斥期间内以上述形式主张过建设工程价款优先受偿权的,应当认定其主张未超过优先受偿权行使的法定期限。建机工程公司再审中举示的《关于我司向大邑银都房地产开发有限公司交付工程有关情况的说明》明确载明案涉工程竣工验收并交付的时间分别为2009年4月25日、2011年1月8日、2011年2月28日。而建机工程公司再审中提交的大邑银都公司与建机工程公司分别签订结算书的时间为2009年9月29日、2011年3月28日。大邑银都公司出具的《关于我司为四川省建筑机械化工程有限公司抵偿房屋办理过户登记有关情况的说明》载明:“鉴于我司因位于大邑县大邑大道458#邑都上城项目欠付省建机公司工程款6830778元,且省建机公司享有该工程价款优先受偿权,经多次磋商,我司于2013年7月11日与省建机公司签订《协议书》,约定将我司房源中价值7330778元的15套房屋用以抵扣欠付建机公司的工程款6830778元……。”原审中建机工程公司已将该份说明作为证据提交,大邑银都公司原审代理人对该份说明的真实性无异议,故该份说明可以证明建机工程公司在案涉工程价款优先受偿权行使的六个月法定期限内通过磋商的方式向大邑银都公司主张过工程价款优先受偿权,故建机工程公司与大邑银都公司于2013年7月11日签订案涉《协议书》时并未超过建设工程价款优先受偿权行使的法定期限。
二、建机工程公司以与大邑银都公司签订的以房抵债《协议书》方式行使建设工程价款优先受偿权。 根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定,在发包人逾期不支付工程价款的情形下,承包人既可以通过法院拍卖程序就建设工程拍卖价款优先受偿,也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。建机工程公司承建了大邑银都公司开发的“邑都上城”项目土建、水电安装工程。大邑银都公司欠付建机工程公司该工程项目的工程款6830778元。双方于2013年7月11日签订《协议书》,约定以案涉位于“邑都上城”项目的13套房屋在内的共15套房屋作价7330778元抵偿大邑银都公司欠付建机工程公司的工程款,后建机工程公司与大邑银都公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》,建机工程公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋,其实质是通过协商折价抵偿实现建机工程公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权,建机工程公司与大邑银都公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款,符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。
三、建机工程公司享有的工程价款优先受偿权足以排除紫杰投资公司的强制执行。 本院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”紫杰投资公司对大邑银都公司享有的是普通借贷债权,而建机工程公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权,建机工程公司工程款债权优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿,案涉房屋系工程款债权的物化载体,本案不适用执行异议和复议规定第二十八条,建机工程公司就案涉房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司的强制执行。
综上所述,建机工程公司的再审理由成立,其再审请求应予支持。原审判决认定事实不清,适用法律不当,应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项规定,判决如下: 一、撤销四川省高级人民法院(2019)川民终1009号民事判决和四川省成都市中级人民法院(2018)川01民初3248号民事判决; 二、驳回成都紫杰投资管理有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费55807.24元,由成都紫杰投资管理有限公司负担。 二审案件受理费55807.24元,由成都紫杰投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。
审判人员审判长 冯文生审判员叶欢审判员叶阳二〇二〇年十二月二十三日
法官助理陈锐书记员胡青青
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